Proprietari di immobili più tutelati

Stop al pignoramento dell’abitazione principale, a condizione che sia l’unico immobile posseduto. L’espropriazione degli altri beni immobili è possibile solo se il credito a ruolo supera 120mila euro e se sono trascorsi almeno sei mesi dall’iscrizione di ipoteca. Il debitore pignorato, inoltre, può far stimare l’immobile per determinare un valore di vendita più congruo di quello stabilito per legge. Il decreto legge “del fare” ridisegna le regole per le espropriazioni immobiliari, in senso fortemente favorevole ai contribuenti.
La prima novità riguarda appunto il divieto di esproprio dell’abitazione principale, purché si tratti dell’unico immobile in proprietà del debitore. Sono escluse dalla salvaguardia l’abitazione classificata nelle categorie catastali A/8 (ville) e A/9 (castelli), e le case di lusso che hanno le caratteristiche indicate nel decreto del ministro per i Lavori pubblici del 2 agosto 1969, a prescindere dalla categoria catastale di appartenenza. L’identificazione delle case di lusso, dunque, deriva solo da connotazioni di natura sostanziale che potrebbero creare non poche difficoltà all’atto pratico, una volta iniziate le procedure esecutive. Perché il bene sia considerato abitazione principale devono coesistere due condizioni:
– l’immobile deve essere a uso abitativo;
– il debitore deve risiedervi anagraficamente.
Sotto il primo profilo, non è chiaro se il riferimento sia alla classificazione catastale dell’immobile o alla destinazione d’uso di fatto. Poiché è prescritta la residenza anagrafica, la destinazione abitativa di fatto dovrebbe essere sempre verificata. Sembra quindi che il richiamo della disposizione debba intendersi alla destinazione catastale. Quanto alla residenza, non è precisata la data alla quale fare riferimento. La lettera della norma induce a ritenere che debba trattarsi della data di inizio delle attività esecutive, ma è un riferimento piuttosto incerto.
Dovrà essere chiarito, inoltre, se il possesso di una unità pertinenziale, autonomamente accatastata, comporti il venir meno della tutela, con conseguente pignorabilità sia dell’abitazione principale, sia della pertinenza. La logica vuole, però, che le pertinenze siano considerate alla stessa stregua dell’abitazione. È sempre possibile, invece, iscrivere ipoteca sull’abitazione principale, alle condizioni previgenti. A questo scopo, sarà dunque sufficiente un debito a ruolo superiore a 20mila euro.
Per gli immobili diversi dall’abitazione principale, il limite di importo richiesto per l’esproprio è stato elevato da 20mila a 120mila euro. Bisogna inoltre che sia stata preventivamente iscritta ipoteca per almeno sei mesi. È bene ricordare che, prima dell’iscrizione di ipoteca, l’agente della riscossione deve notificare una intimazione a pagare entro 30 giorni le somme dovute.
Un’altra novità riguarda il valore da porre a base della vendita all’incanto dell’immobile. Secondo l’articolo 79 del Dpr 602/73, il prezzo da porre a base d’asta è pari al valore catastale moltiplicato per tre. Con la modifica approvata, il debitore può far disporre una stima da un esperto di fiducia, se il valore di legge risulta manifestamente inadeguato rispetto all’effettivo valore di mercato. In questo modo, si evita di “svendere” l’immobile pignorato, tutelando i diritti del proprietario.

(fonte: ilsole24ore.it)