Cerchi casa ad Oderzo?

Con la circolare 12/E pubblicata l’8 aprile 2016, l’Agenzia delle Entrate ha raccolto alcuni chiarimenti forniti alla stampa specializzata in occasione degli eventi “Videoforum” e “Telefisco”. Tra i temi affrontati quelli relativi alle agevolazioni prima casa, alla cedolare secca, al leasing abitativo e al bonus mobili e risparmio energetico. Vediamo quanto è stato evidenziato.

Agevolazioni prima casa

In materia di “prima casa” la Circolare chiarisce che il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa spetta al contribuente anche nell’ipotesi in cui proceda all’acquisto della nuova abitazione prima d’aver venduto l’immobile preposseduto. La ratio della riforma, infatti, è di agevolare la sostituzione della “prima casa” rendendo più flessibili i tempi previsti per la dismissione dell’immobile preposseduto.

La circolare spiega poi che le novità inserite nel corpo delle disciplina “prima casa”, nell’ambito della Nota II-bis citata, si applicano anche nell’ipotesi in cui il nuovo acquisto sia imponibile ad Iva. Il punto 21) della Tab.A, parte II, allegata al D.P.R. n. 633 del 1972, ai fini dell’applicabilità dell’aliquota Iva agevolata al 4 per cento, fa espresso rinvio, infatti, alla ricorrenza delle condizioni di cui alla nota II-bis) all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con D.P.R.26 aprile 1986, n. 131. La modifica delle condizioni stabilite dalla Nota II-bis  esplica, quindi effetti anche ai fini dell’applicazione dell’aliquota agevolata Iva del 4 per cento.

Viene poi sottolineato che l’acquisto del nuovo immobile in regime agevolato, con l’impegno a rivendere quello preposseduto, può essere effettuato anche a titolo gratuito. La disciplina agevolativa riservata alla prima casa di abitazione trova, infatti, applicazione, in via generale, anche con riferimento agli atti a titolo gratuito, in virtù di quanto disposto dall’art. 69, commi 3 e 4, della legge 21 novembre 2000, n. 342. Talidisposizioni rinviano, infatti, alla ricorrenza delle condizioni di cui alla nota II-bis) all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. La modifica delle condizioni stabilite dalla Nota II-bis esplica, quindi effetti anche ai fini dell’applicazione  delle  agevolazioni “prima  casa” in sede di successione o donazione. Resta inteso che, nell’atto di donazione  o nella dichiarazione di successione con cui si acquista il nuovo immobile in regime agevolato, dovrà risultare l’impegno a vendere entro l’anno l’immobile preposseduto.

Per quanto riguarda i tempi, la nuova disciplina recata dall’art.1, comma 55, della legge di Stabilità 2016 trova applicazione  in relazione agli atti di acquisto di immobili posti in essere a decorrere dal 1° gennaio 2016, data di entrata in vigore della legge di Stabilità. Per gli atti conclusi prima di tale data non può, dunque, essere richiesto il rimborso delle eventuali maggiori imposte versate rispetto a quelle che sarebbero state dovute in applicazione delle nuove  disposizioni né può essere  riconosciuto un credito d’imposta.

Cedolare secca

Sul fronte della cedolare secca, la circolare evidenzia che l’art.9 del d.l. 28 marzo 2014, n. 47 prevede, al comma 1, che “Per il quadriennio 2014-2017, l’aliquota prevista all’art.3, comma 2, quarto periodo, del d.l. 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall’art.4 del d.l. 31 agosto 2013, n. 102 convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, è ridotta al 10 per cento”.

La predetta disposizione  stabilisce, quindi, una riduzione dal 15 al 10 per cento dell’aliquota della “cedolare  secca” applicabile, ai sensi dell’art.3, comma 2, quarto periodo, del D.lgs. n. 23 del 2011, per i contratti a canone concordato (o concertato), stipulati sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini di cui all’art.2, comma 3, della L. n. 431 del 1998 e all’art.8 della medesima legge, relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative e nei comuni ad alta tensione abitativa. Il comma 2-bis dell’art.9 (del d.l.n. 47  del 2014) estende l’applicazione dell’aliquota ridotta del 10 per cento anche “ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all’art. 2, comma 1, lett. c), della legge 24 febbraio 1992, n. 225”.

Qualora nei comuni per i quali sia stato deliberato lo stato di emergenza non siano mai stati definiti accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori per la determinazione del canone, è possibile  fare riferimento, ai fini dell’applicazione dell’aliquota ridotta del 10 per cento della  cedolare secca, all’Accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra regione, secondo i principi stabiliti dall’art.1, comma 2 del decreto Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, emanato  di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze,  del 14 luglio 2004.

Leasing abitativo

L’art.1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, come modificato dall’art.1, comma 83, della legge di Stabilità 2016 prevede l’applicazione dell’imposta di registro nella misura dell’1,5 per cento per i trasferimenti effettuati nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario aventi per oggetto case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni di cui alla nota II-bis e II-sexies.

L’aliquota dell’1,5 per cento dell’imposta di registro trova applicazione all’atto di trasferimento dell’immobile a favore della società di leasing in presenza delle condizioni stabilite dalla Nota II-bis che devono essere sussistere in capo all’utilizzatore e, dunque a prescindere dalla circostanza che tale soggetto destini l’immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria a propria abitazione principale.

Ai fini dell’applicazione delle agevolazioni “prima casa”, devono ricorrere le condizioni previste dalla nota II bis all’art.1  della  Tariffa,  parte prima, allegata al TUR. Tale disposizione stabilisce che le agevolazioni spettano a condizione che:

a) l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la  propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;

b) nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

c) nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.

La richiamata disciplina è stata integrata dall’art.1, comma 83, della legge di Stabilità 2016, che alla lettera b) n. 2), ha previsto l’inserimento nell’art.1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, della nota II–sexies.  Tale  disposizione stabilisce che “nell’applicazione della nota II-bis ai trasferimenti effettuati nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario, si considera, in luogo dell’acquirente, l’utilizzatore e, in luogo dell’atto di acquisto, il contratto di locazione finanziaria.

Dall’esame delle richiamate disposizioni, emerge, dunque che le condizioni per applicare le agevolazioni “prima casa” all’atto di trasferimento dell’immobile devono ricorrere in capo all’utilizzatore e che tale soggetto sarà tenuto ad effettuare le dichiarazioni relative al possesso dei requisiti previsti dalla nota II bis.

Tali dichiarazioni potranno essere rese dall’utilizzatore sia nell’atto di acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, intervenendo volontariamente all’atto, sia nel contratto di locazione finanziaria dell’immobile. In tale ultima ipotesi, tuttavia, è necessario, ai fini dell’applicazione delle agevolazioni “prima casa” che il contratto di locazione finanziaria venga prodotto per la registrazione unitamente all’atto di trasferimento dell’immobile.

Bonus mobili e risparmio energetico

Con circolare n. 11 del 2014 (punto 5.6) è stato rappresentato che, per l’anno 2014, era possibile fruire del “bonus  mobili” da parte dei contribuenti che avessero sostenuto, a decorrere dal 26 giugno 2012, spese per gli interventi edilizi indicati con la circolare n. 29/E del 2013. Considerato che la disposizione agevolativa, originariamente prevista per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2015, è stata ulteriormente prorogata, spostando il predetto  termine al 31 dicembre 2016, si ritiene che possano considerarsi agevolate anche le spese sostenute entro l’anno 2016, correlate a interventi di recupero del patrimonio edilizio, a decorrere dal 26 giugno 2012, fermo restando il rispetto del limite massimo di spesa agevolabile di 10mila euro (cfr circ. n. 11 del 2014 par. 5.7)