Diritto di abitazione, cos’è e qual è la differenza con usufrutto e locazione

Il diritto di abitazione consiste nella facoltà di vivere, a tempo determinato, in un immobile di proprietà altrui. Il titolare di tale diritto può occupare e utilizzare l’abitazione in questione limitatamente alle sue esigenze e a quelle della sua famiglia.

Il diritto di abitazione può essere costituito solo a favore di persone fisiche. La costituzione del diritto di abitazione può avvenire per varie ragioni, ad esempio un contratto in forma scritta tra il proprietario dell’immobile e l’utilizzatore. Il diritto di abitazione può derivare anche dalla legge, da una sentenza del giudice e da usucapione.

Il diritto di abitazione, che ha natura temporanea, si estingue per morte del titolare, prescrizione, consolidazione (riunione nella stessa persona della titolarità del diritto di abitazione e della piena proprietà), perimento del bene, rinuncia del titolare del diritto di abitazione, scadenza del termine indicato nell’atto costitutivo.

Il titolare del diritto d’abitazione ha gli stessi obblighi dell’usufruttuario tenuto a rispettare la destinazione dell’immobile, ossia servirsi dell’immobile al fine di abitarvi (non può utilizzare il bene per soddisfare esigenze diverse rispetto a quelle abitative).

Gli obblighi del titolare del diritto di abitazione sono:

  • rispettare la destinazione economica del bene;
  • utilizzare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi del bene;
  • restituire l’immobile al proprietario nello stesso stato in cui si trovava al momento in cui l’ha ricevuta;
  • non cedere o locare l’immobile;
  • provvedere alle riparazioni ordinarie;
  • provvedere al pagamento delle tasse sull’immobile.

Prima di esercitare il diritto di abitazione, il titolare di tale diritto deve prestare una cauzione, a meno che non sia stato dispensato dal proprietario o dal contratto. Se non presta idonea garanzia non può entrare nell’immobile. Deve inoltre redigere l’inventario dei beni mobili presenti nell’appartamento oggetto del diritto di abitazione e descrivere lo stato in cui si trovano gli immobili sostenendo le relative spese. Se manca l’inventario il proprietario può richiedere l’intervento giudiziale.

Differenza tra diritto di abitazione e locazione

Il diritto di abitazione si distingue dalla locazione in quanto quest’ultima non è un diritto reale, il suo oggetto non è un bene, ma una prestazione del locatore. Il diritto di abitazione, inoltre, non può mai essere ceduto a terzi, mentre la locazione sì. La legge vieta gli atti con i quali il diritto di abitazione venga venduto o donato a terzi e gli atti con cui il titolare si limiti ad attribuire a terzi il godimento del diritto, preservandone la titolarità.

Diritto di abitazione e usufrutto

Il diritto di abitazione si distingue anche dall’usufrutto. Diversamente da quanto accade per l’usufrutto, infatti, la legge stabilisce che il titolare del diritto di abitazione può servirsi della casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia e che il diritto di abitazione non può essere ceduto o dato in locazione.