Riforma del catasto, come cambierebbero le tasse sugli immobili

Quella sulla riforma del catasto sembra una storia senza fine. L’obiettivo di allineare fisco e mercato è stato più volte sfiorato, ma al momento mai raggiunto. La questione si è annodata attorno all’invarianza di gettito.

Trovare una soluzione appare tutt’altro che semplice, ma qualcosa deve essere fatto. Gli estimi in vigore si rifanno infatti a trent’anni fa e da allora le cose sono molto cambiate. Il problema, però, è intervenire rendendo sostenibili i nuovi valori.

Per avere un’idea di come ad oggi potrebbero cambiare le cose, il Corriere della Sera ha confrontato le quotazioni a Milano relative al secondo semestre 2017, rese note dall’Agenzia delle Entrate, con gli estimi catastali ancora in vigore.

Per quanto riguarda il residenziale si è ipotizzato che si tratti dell’abitazione principale del contribuente, e quindi con esenzione da Imu, considerando l’imponibile ai fini delle imposte di trasferimento. Per il non residenziale si è considerato l’imponibile ai fini Imu e non quelle di acquisto perché già ora le imposte sono computate sul prezzo reale.

Visto che gli estimi sono ancora espressi sulla base dei vani catastali e non dei metri quadrati, per la conversione dei valori è stato utilizzato il dato medio ricavabile dalle statistiche catastali: 20 metri quadrati a vano per le abitazioni A2, 17,52 metri per le A3, 23,40 per gli uffici. I negozi sono già oggi calcolati a metro.

Per le abitazioni di pregio sono stati considerati immobili centrali nelle classi catastali più costose della categoria A2, e lo scarto tra mercato e fisco arriva a superare nelle aree di maggior valore anche il 400%. Per le case A2 di finitura media in zona residenziale si è costantemente sopra il 300%, mentre per gli alloggi di più modesto valore in periferia e in classe A3 il gap supera comunque il 100%.

Sul fronte del non residenziale, la differenza tra valore attuale e imponibile Imu per gli uffici nelle aree di pregio arriva fino al 100%, ma tende ad annullarsi in periferia. Mentre per i negozi – escludendo Vittorio Emanuele e il Quadrilatero – l’imponibile fiscale è addirittura superiore al valore. Il quotidiano ha però annotato che qui bisogna considerare che il valore di mercato indicato dall’Agenzia per i negozi top è lontanissimo da quello reale: secondo il listino il costo massimo infatti è di 21.400 euro al metro quadrato, mentre in Monte Napoleone i prezzi sono almeno cinque volte superiori.